上周中共中央政治局召開會議，部署下半年經濟工作。其中針對近期房地產“停工頻發+斷供風波”抑制樓市回暖預期的背景下，此次中央政治局會議明確將“穩定房地產市場”放在了最前端，并首次提及“保交樓”和“壓實地方政府責任”。后續政策能否起到穩定銷售速度的作用？復蘇預期扭轉的困境下政策還有哪些空間值得關注？地產投資又該如何看待?
從政策底到市場底，本輪房地產市場銷售復蘇仍處艱難通道
“地產銷售”作為房地產鏈條的源頭活水，是觀測房地產基本面的最關鍵指標。在5、6月份出現短暫的同比回升之后，房企整體銷售在7月又有所降溫，年度業績兌現難度再次加大。盡管7月歷來是銷售淡季，房企在7月份增加供應的意愿都有所減弱，市場需求和購買力也有下滑，但從克而瑞數據亦顯示，TOP100房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅仍保持在49%的較高水平。不僅如此，7月以來不少房企出現債務實質違約，停工范圍進一步擴大等問題，都或意味著本輪房地產市場波動的趨勢更為復雜。
政策松綁邊界已探明，短期重心集中在“保交樓”
同時，政策端依然是接下來樓市走向的關鍵指引。自去年四季度政策松綁方向確立，從助企紓困到全局性下調房貸利率水平，“供給和需求”層面的地產放松政策正經歷由點及面演進，各地在“因城施策”框架下實現松綁的合理兌現。但整體在“追求穩定而非刺激”的松綁邊界下，市場還是有一定“局限性”擔憂。而結合本次政治局會議“保交樓、穩民生”，以及鄭州地方政策來看，后續在供給端，民營房企的資金壓力緩解還是只能依賴市場信心恢復以及自我紓困，鄭州政府給出的房企紓困模式來看，棚改統貸統還、收并購、破產重組及保障性租賃住房之外，AMC介入處置不良資產，引導房地產資金進入良性循環狀態進程或加快。需求端而言，推動改善型需求或成重要破局點，縮短房屋限售時限、出售稅費減免、甚至放寬多套房限制等漸進式的寬松，有望推升市場量價逐步復蘇。
地產估值仍階段性承壓，二線央國企或是超額收益來源
在民營房企融資偏緊的局面大概率延續，以及銷售壓力加大、居民信心不足的背景下，地產板塊估值仍階段性承壓。但在政策托底基調、金融機構、房地產開發企業等各部門協同努力下，弱復蘇的局面有望繼續支撐，期待在“金九銀十”能看到推貨高峰的恢復正常，以及企業信用和投資的復蘇。板塊內部來看，二線央國企有望憑借融資優勢、拿地和貨值優勢，獲得板塊內的超額收益來源。
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