近期關(guān)于房貸的話題頻頻成為社交媒體的熱議焦點(diǎn)，一邊是全國(guó)多地出現(xiàn)大量居民提前還貸的現(xiàn)象，還貸難、排長(zhǎng)隊(duì)、等候3、4個(gè)月問(wèn)題普遍出現(xiàn)；另一邊則是部分城市放松“購(gòu)房年齡+貸款期限”上限，借款人年齡從不超過(guò)70周歲放寬至80周歲。讓不少購(gòu)房者直呼：“給銀行還錢(qián)比借錢(qián)難！”那么“提前還貸潮”的背后，到底反應(yīng)何種預(yù)期？預(yù)計(jì)銀行端面臨提前還款的“息差損失”又有多大？
2023年樓市信貸政策進(jìn)一步放松，全國(guó)30個(gè)城市房貸利率步入“3時(shí)代”
自去年底，樓市供給端政策“三箭合一”下，房企融資環(huán)境已改善至歷史“寬松”狀態(tài)，同時(shí)為了鼓勵(lì)居民的購(gòu)房意愿，圍繞需求端的房貸政策也利好頻出：從降低房貸利率、降低首付比例，到提高公積金貸款最高額度，信貸持續(xù)加碼。據(jù)貝殼研究統(tǒng)計(jì)，1月以來(lái)全國(guó)更是有15城市首次下調(diào)首套房貸利率，監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中首套利率步入“3時(shí)代”的城市共30個(gè)，首套利率3.95%的有1個(gè)城市，3.9%的有10城，3.8%的有14城，首套商貸利率最低達(dá)3.7%的城市有5個(gè)，分別是珠海、南寧、韶關(guān)、株洲和常德。
“提前還貸潮”背后，是存量房貸利息太高，也是房屋溢價(jià)不及預(yù)期
反觀全國(guó)涌現(xiàn)的“提前還貸潮”，并非因?yàn)槭杖朐黾踊蛘叻e蓄增多，主要還是存量房貸利率與新增房貸利率差距過(guò)大。由于按揭房貸利率從2021年峰值的“6”時(shí)代過(guò)度到“3”時(shí)代，但此類優(yōu)惠政策，只針對(duì)首套的新購(gòu)住房，而非第二套住房，也非存量貸款，因此前后利率利差之大讓“月供族”實(shí)在無(wú)法淡定，而產(chǎn)生提前還款的動(dòng)機(jī)。以購(gòu)買(mǎi)首套房純商業(yè)貸款100萬(wàn)元、等額本息30年還貸為例：按照2021年峰值6.3%的房貸利率，購(gòu)房者還款總額為222.83萬(wàn)元，總利息122.83元，月供6189.73元；而如果按3.7%來(lái)算，購(gòu)房者的還款總額165.70萬(wàn)元，總利息65.70萬(wàn)元，月供4602.83元，相當(dāng)于總利息少了約57.13萬(wàn)元，每個(gè)月按揭少還1586.9元。
銀行面臨“提前還貸潮”壓力測(cè)算：息差損失約占2021年凈利的1.3%-2.7%
整體而言，目前對(duì)于2021-2022Q1的二三線城市購(gòu)房者，他們會(huì)覺(jué)得因?yàn)榇饲啊胺抠J利率定高了”，以及“房子買(mǎi)貴了”而產(chǎn)生一定“提前還貸需求”。而2021年之前的購(gòu)房者，雖然當(dāng)時(shí)房貸利率水平也比較高，但時(shí)至今日房屋價(jià)值依然較購(gòu)入時(shí)有較高溢價(jià)，而不一定會(huì)產(chǎn)生“提前還貸需求”。因此，根據(jù)券商測(cè)算2021-2022Q1，銀行業(yè)新增（二三線城市）住房貸款規(guī)模約為3.7萬(wàn)億，對(duì)應(yīng)加權(quán)平均利率均值5.4%，若極端情形下貸款全部提前償還，按照22Q3新發(fā)放一般貸款加權(quán)平均利率4.65%，或者22H1上市銀行生息資產(chǎn)平均收益率3.82%計(jì)算，分別對(duì)應(yīng)利息損失約278億元、585億元，占到銀行業(yè)2021年凈利潤(rùn)比重的1.3%和2.7%。但實(shí)際情況下，大多數(shù)購(gòu)房者受制于財(cái)力原因，或只進(jìn)行部分提前償還，所以實(shí)際影響或小于預(yù)測(cè)結(jié)果。
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