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地產板塊強勢反攻，能上車嗎？富國金融地產基金經理韓雪觀后市

2022-12-01

11月28日，證監會在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。至此除IPO外，上市房企和涉房企業股權融資全面恢復正常化，地產融資“第三支箭”加速發出！受利好消息影響，次日A股全天高開高走，滬指漲2.31%收復3100點，上證50指數漲超4%，地產金融股頻掀漲停潮。

其實，11月以來，房地產行業的利好政策頻出，在一定程度上提振了市場信心。Wind數據顯示，申萬一級房地產行業指數當月上漲27.8%，月度漲幅在31個申萬一級行業中排名第一。

暫停了12年的地產股權再融資恢復，究竟意味著什么？

最近，一系列樓市重磅政策的量有多大？政策全面轉向支持與呵護后，能否扭轉房地產板塊的下行風險？未來行情又有望走向多遠？

今天，富二圍繞這幾個關鍵話題，給各位客官好好嘮嘮。干貨滿滿，可別眨眼！

時隔12年，地產股權再融資恢復，穩融資政策“三箭齊發”

從11月18日“第二支箭”延期并擴容支持民營企業債券融資，到11月23日央行、銀保監會16條措施支持房地產市場平穩健康發展，再到本次28日證監會通過股權融資支持房地產市場，政策層面從信貸、債券和股權三個融資主渠道支持地產企業融資的堵點已全部疏通，政策“三箭合一”的出臺力度和速度顯著超出市場預期。尤其房企股權再融資暫停于2010年10月，時隔12年恢復重組申請和再融資審批，政策端的層層松綁、持續加碼，有助于為當前住宅與商業地產引入新的資金，盤活存量不動產，促進全行業的信用復蘇。

“穩地產”政策接踵而至

數據來源：富國基金根據公開資料整理，截至2022-11-29

融資環境已改善至歷史“寬松”狀態，后續關鍵在哪里？

目前來看，放寬房企股權融資首要是為了促進“保交樓”工作，避免惡性事件再發生，有力支撐市場信心，同時也有利于扭轉房地產市場下行風險，穩定經濟發展預期。政策強度持續提升背景下，短期行業估值修復動力邊際增強，全市場風險偏好也有望受益。 相比于融資環境已改善至歷史“寬松”狀態，下一階段政策重心或落到如何有效改善商品房銷售情況？ 由于本輪需求端政策的核心主題仍在于“因城施策”、“支持剛性和改善性需求”等 “房住不炒”框架下的底線，因此后期若要銷售回暖，核心或落到居民收入的預期能否企穩 。

當前銷售仍在底部，2023地產銷售弱改善可期

數據來源：Wind，截至2022-10-31

短期政策加碼催化情緒，中期等待需求端企穩+龍頭房企集中度提升優勢

展望后市，盡管房地產的中期問題仍客觀存在的，人口增速見頂帶來需求的注定趨弱，成本壓力高企擠壓居民收入分配比例，“地產去化”帶動長期經濟中樞下臺階仍難言趨勢性改善。但從中短期投資的角度，目前政策應對主動性仍在增強，結構性政策正逐步走向深入，疊加未來需求端政策仍值得進一步期待， 市場邏輯圍繞“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復蘇態勢，已成為當前做多的一致預期 。除卻政策累積效應放大行業復蘇彈性外，未來優質龍頭房企集中度提升的優勢，也或將使地產股占優狀態持續。

房地產中長期在于投資者預期的改變

數據來源：Wind，截至2021-12-31

富國金融地產行業的基金經理韓雪認為， 房地產依然是金融地產中較優的子板塊。

基金經理韓雪

☆ 自2014年7月起，曾先后供職于哈特福德金融服務集團、普華永道全球總部（紐約）、中信建投證券股份有限公司

☆ 于2019年4月加入富國基金，歷任行業研究員、高級行業研究員，現任富國金融地產行業的基金經理

韓雪指出，房地產作為宏觀經濟的組成部分，行業的疲軟改善可以協助解決三個問題：第一，可以解決本身經濟復蘇的力度的問題；第二，可以解決銀行資產質量的問題，第三，可以解決居民的資產預期的問題。

目前地產股的表現是超低估值下上漲的開始階段。這一輪地產股上漲最核心的支撐在于行業確定性的供給側改革的機會，優質企業未來市占率顯著提升，成本顯著下降，利潤率改善都是可以期待的積極變化。

目前政策對于房地產支持力度上在中段甚至是前半段的這樣的一個位置，往后看，依然會處于邊際向好的一個方向。從基本面的角度去看，過去緊縮周期帶來的是房企融資端的顯著分化，具體體現為融資的規模和成本的顯著分化。這一輪的房地產行業的投資邏輯，是一個非常強的供給側改革的邏輯。對于這些優勢的房企，未來面臨的其實是非常好的產業機會。這個機會體現于：其一是市場主體數量大幅縮減，土地市場競拍的競爭激烈程度顯著下降，帶動房企拿地成本下行；其二是開發商作為銀行貸款的需求方，在整體貸款額度擴充但需求下降的背景下，開發貸在銀行之間的價格戰是必然趨勢，優質企業將受益于資金成本的下行帶來利潤率的抬升。因此對于銷售好拿地力度大且布局高能級城市的房地產企業，未來這種增長的確定性和盈利質量都會更好，較為看好房地產行業整個估值和業績的雙升。

注：基金經理觀點不代表對市場和行業走勢的預判，也不構成投資動作和投資建議。市場有風險，投資需謹慎。

說了這么多，富二來淺淺總結一下：近期，金融支持地產政策密集出臺，劍指房地產行業上下游的多個融資環節，監管紓困舉措提速。未來，房地產行業的發展主線或將扭轉以往高杠桿、高周轉的模式，形成可持續的正循環。因此，長期來看，布局優勢區域、銷售情況好于行業、具備豐富融資渠道的優秀房企可能是較好的投資標的。

對相關板塊感興趣的客官們，不妨關注富二家的 富國金融地產行業混合型 。其A類份額自2018年12月27日成立以來，取得了 30.83%的累計收益 ；相較于業績比較基準在同期僅上漲0.12%，超額收益尤為顯著。

近一年間，富國金融地產行業混合型A 在同類產品中排名前1/5（307/1746） ，業績表現較為優異。

數據來源：富國金融地產行業混合型A自成立以來的凈值增長率、業績比較基準收益率數據來自基金定期報告，截至2022年9月30日；近1年同類排名數據來自海通證券，截至2022年10月31日，同類產品為混合型-主動混合開放型-強股混合型。

注：富國金融地產行業混合型A成立于2018年12月27日，自2019年至2021年與2022年上半年的凈值增長率及同期業績比較基準（中證金融地產行業指數收益率×80%+中債綜合指數收益率×20%）收益率分別為：2.97%（2.75%）、3.15%（2.28%）、3.56%（2.58%）、1.58%（1.26%）；以上數據來自基金定期報告，截至2022年9月30日，描述對象均為富國金融地產行業混合型A類。歷任基金經理變動情況：吳畏（2018年12月至2022年9月）、韓雪（2022年4月至今）。基金有風險，投資需謹慎。基金經理過往業績不代表未來收益，基金經理管理的其他基金的過往業績不構成對本基金業績表現的保證。